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【中昂】没想到地王项目还能这样交付

admin 闲野趣闻 2021-02-04 11:32:01 133 0

  

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前几年这句话特别流行,就是“销售时流的泪,一定是前策定位时脑子里进的水”,还有一句话叫“地拿砸了,一切就都砸了”,房地产这个行业想赚钱,在前期阶段是极为重要的,拿到地,拿到好地,拿到合适的地更是重中之重。

在公众号“投拓江湖”看到一个拿错地后的文章,大概意思是这样的:
某百强房企投资部拿的区域地王终于开盘了,原按照营销部预计开盘销售150套左右但开盘当天仅30套,其中10套还是公司内部领导认购的。
营销负责人说我们团队已经3个月都没有休息一天了,开盘卖这么差根本原因是地价太高,比临近的竞品项目售价高了1000元/平米,而且产品还没有吸引力,示范区的工程施工精细化很差,影响客户决策。
在所有部门看来,这都是一个内部甩锅的行为!
投资总忍不住发言了:拿这块地,是当初营销部大力支持的结果;那个阶段市场火爆,呈现量价齐升未来可期的局面,营销部经过调研也是极力看好这个区域,因此公司才决定参拍这块地。
现在市场突然降温,成交量下滑,作为专业的市场研究部门,营销部门对这个问题更应该有预见性。
工程负责人红着脸气呼呼的说:工程精细化施工是需要时间的,给我们50天做一个示范区,还动不动遇见查环保让停工,我们能破除万难把示范区赶出来已经非常不容易了。
产品研发负责人也急了:当初是营销部给这个项目定位的改善,客户定位是本地改善客群,连户型和配置方案都是根据营销部的意见在做设计,从来都没有我们自己自由发挥的空间。现在营销部反过来说我们设计的产品没有竞争力,这话说得有点不厚道了。
这款产品是经过无数项目验证过的,公司其他项目卖得好,我们这个项目卖得不好,我觉得主要原因不在产品这里。
区域总总结说:虽然地价高,但是集团也是有利润考核指标的,那就降低建材标准吧,成本上找一些性价比高的乙方单位,必须是最低价中标,给销售部留一些降价的空间。
区域总接着说,我看策划部是不是问题很大,没有做好项目的推广工作,建议辞退人员,换一批新的策划入职,争取下次开盘把业绩补上来。
不知道从什么时候开始,杀个策划祭天,已经成为解决问题的方式之一。

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2017年5月16日,新乡平原示范区2017-001地块出让。

在近2个小时358轮的限时竞争后,总部位于北京,但起家于重庆的中昂地产花了5.6亿,以每亩地价515万元、楼面地价4292元/㎡成交,溢价率225.95%,一举拍成了平原新区地王。

这个地块就是后来的中昂·朗悦。在产品发布会上中昂宣布,要举全集团之力,以中昂集团至高产品系——朗悦系奉献给这个城市;要如收藏家对待一件艺术化的藏品一般,用严苛的态度,雕琢每一寸空间,引领平原新区的住宅品质更上一层楼;要以做艺术的心态做地产,将情感赋予建筑和生活之中,给予这座城市更多的惊喜和感动。

2018年,中昂·朗悦以精装洋房10000元/㎡,毛坯高层7300元/㎡的价格出售,这也成为了项目历史上的最高售价。

但自第一次开盘后,项目就持续在降价。2019年,高层售价6000多每平米,一年后的2020年,售价降到了5000多每平米,有些较差的户型不足5000就出货了。

越卖,越贴近于楼面价了。在这个时候,所谓的建安成本、营销成本、资金成本,已经全部都顾虑不上了,能出货回款才是重中之重!

车位价格从刚开始的3万一个到购房+5000元即可赠送车位。

就在前几天,这个项目交付了,我们看看这些让人震惊的实拍照片:

由于只是一期交付,大门还没好,这个是小区入口,地面全是裸露的黄土

黄色的涂料立面与宽大的透水砖铺装营造出了浓重的乡土味

干枯的灌木倔强的生长在单元门最显眼的位置

卖房时候的人车分流只能当成广告语一笑而过

不要嫌弃黄土,来年春暖花开,自有野草生长

下水直接排放到地面,估计设计师认为这样既能节省成本,又环保,雨水可直接浇灌绿植

透水砖DIY绿地廊道,虽然丑陋难看毕竟不易破损还方便维修,还方便老太太偷砖,捡起来就能装兜里

干枯的草皮在红灯笼的映衬下,业主看着开发商苦心营造的年味笑着哭了

一楼大堂狭窄的过道还不忘贴一层可爱的壁纸,让回家动线显得童趣十足

现在几乎没人敢用的公共走廊大白墙,这裸露的消防水箱和管道,带你瞬间穿越到了10年前

所有的精工宣传已经化作泡影,没事,漏水不可怕,多补几次就可以了。

但这一切都不影响自嗨的宣传:业主满意度100%

有必要让这些优秀的团队亮个相,因为有他们,才有了这样让人震惊的作品。

或许项目团队依旧会有这样一些对话:

营销负责人:地价拿的那么贵,现在的售价已经比周边竞品的还要贵,现在基本清盘,我认为我们做的已经不错了

工程负责人:销售卖的那么差,成本控制的那么严,我们能按时交付给公司节约了这么多违约金,能有这样的交付已经不错了;

区域总:没让项目烂尾已经够业主幸运了,还要什么自行车?总部对我们的考核就只有一个维度,既然不赚钱,就尽量少赔点。

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这让我想起了合肥的一个地王。

2016年5月30日,合肥土地市场迎来备受关注的一场土拍,当天共有13宗931.37亩地出让,吸引了碧桂园、保利、正荣、万科、绿城、金茂、厦门建发、招商等30多家房企。

建发最后累计花了28.39亿以单价2250万元/亩、总价15.92亿元竞得包河区S1510号地块,楼面价18750元/平方米,溢价率350%,刷新包河区单价地王纪录;紧挨的一块以单价2230万/亩、总价12.47亿元竞得包河区S1511号地块,楼面价18583元/平方米,溢价346%。

当地媒体纷纷预测,未来售价预计整体均价在每平米30000以上。

遗憾的是,遇到了政府宏观调控政府限价,2018年初首次开盘,政府审批的售价均价是:23821元/平。

并且,双合同绝对禁止。

一年的资金成本都超过2个亿,即使按建发最低标准的产品系也是铁定要赔钱的。

但建发是怎么做的呢,我们看看去年上半年这个项目的交付。依旧是建发最新一代的新中式产品:

单只这个大门,便包含了唐风、儒门、华纹三种元素。

比如说这些屋檐,中国的建筑形制有着严格的等级划分,雍龙府的屋檐采用的是最高等级的重檐庑殿顶。
在中国现存的建筑中,使用这种形制最多的是故宫, 比如说前三殿的主殿太和殿,以及后三殿的主殿乾清宫,都是重檐庑殿顶。
建发特意将雍龙府的顶墙比做了创新,拉大了屋檐的伸展度,使得屋顶舒展平远,整体呈现出一种大气沉稳、雄伟的唐代风仪。
在屋檐之下,雍龙府用了中国传统建筑宅门中等级最高、空间最阔的五开三启规制的王府大门。

中间的纯紫铜大门,由北京宫廷造办处传统金属锻鏨技艺第三代传人孟德仁大师亲自操刀打造,孟大师被称为中国錾铜第一人。

在中式景观的营造中,雍龙府的小径多采用中式青瓦铺设,步道曲折、花木相随,福禄寿禧拼花偶尔点缀其中,如同漫步苏州拙政园。


利润这么薄了,建发还在社区了匀出来了四个一楼架空层。建发将这些架空层做成了4个不同的主题生活区:儿童泛会所、青年交流中心、健康运动中心、老年康养中心。
鉴于篇幅,其他公共部分的图片就不放了。
我清楚的记得当时和建发的团队交流时他们说的一段话:我们公司每去一个城市,都是希望在这个区域深耕的,所以对公司来说,业主口碑是最核心的东西,而首个项目和首批业主的好口碑更是深耕城市的关键。

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我不知道各位怎么看这个两个项目?同样都是赔钱的地王项目,为什么结果的差异那么大?
如果中昂项目跳出区域的竞品定位,不和竞品在一个维度竞争,做片区最好的改善产品,扛过最难的两年,是不是也能赢得同行和业主的好评,为旗下同时在开发的中牟和上街项目,乃至中昂的全国发展树立一个新标杆?
我想到了两个词:长期主义和战略
虽然都是职业经理人团队,但中昂总部对项目的考核可能还是严格的单项目利润率,而建发总部对项目考核维度肯定还有业主满意度。
长期主义是不在乎一个项目的得失,而在于未来能否在这个区域发芽生根茁壮成长,可以赚取更多的收益。
最后,再说一个更值得期待的地王吧:

2016年8月17日,融信与17家房企对决,历经多轮加价,最终以110.1亿总价拿下上海静安区内环内的中兴地块,溢价率高达139%,楼板价为10.02万元/㎡,扣除保障、自持等的可售面积楼板价预估在14万元/㎡以上。

后融信转让49%股权给万科,项目由万科与融信共同开发,这个项目就是中兴路一号

4年之后,2020年4月30日,中兴路一号项目正式获发预售许可证并开启认筹,预售证平均单价是:12.98万元/㎡

再对比一下拿地成本,四年的资金成本和人力成本投入,心都快滴血了。

目前项目还在销售中,等项目交付的时候,我一定进去好好看看


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