前几年这句话特别流行，就是“销售时流的泪，一定是前策定位时脑子里进的水”，还有一句话叫“地拿砸了，一切就都砸了”，房地产这个行业想赚钱，在前期阶段是极为重要的，拿到地，拿到好地，拿到合适的地更是重中之重。
●●●2●●●
2017年5月16日，新乡平原示范区2017-001地块出让。
在近2个小时358轮的限时竞争后，总部位于北京，但起家于重庆的中昂地产花了5.6亿，以每亩地价515万元、楼面地价4292元/㎡成交，溢价率225.95%，一举拍成了平原新区地王。
这个地块就是后来的中昂·朗悦。在产品发布会上中昂宣布，要举全集团之力，以中昂集团至高产品系——朗悦系奉献给这个城市；要如收藏家对待一件艺术化的藏品一般，用严苛的态度，雕琢每一寸空间，引领平原新区的住宅品质更上一层楼；要以做艺术的心态做地产，将情感赋予建筑和生活之中，给予这座城市更多的惊喜和感动。
2018年，中昂·朗悦以精装洋房10000元/㎡，毛坯高层7300元/㎡的价格出售，这也成为了项目历史上的最高售价。
但自第一次开盘后，项目就持续在降价。2019年，高层售价6000多每平米，一年后的2020年，售价降到了5000多每平米，有些较差的户型不足5000就出货了。
越卖，越贴近于楼面价了。在这个时候，所谓的建安成本、营销成本、资金成本，已经全部都顾虑不上了，能出货回款才是重中之重！
车位价格从刚开始的3万一个到购房+5000元即可赠送车位。
就在前几天，这个项目交付了，我们看看这些让人震惊的实拍照片：
由于只是一期交付，大门还没好，这个是小区入口，地面全是裸露的黄土
黄色的涂料立面与宽大的透水砖铺装营造出了浓重的乡土味
干枯的灌木倔强的生长在单元门最显眼的位置
卖房时候的人车分流只能当成广告语一笑而过
不要嫌弃黄土，来年春暖花开，自有野草生长
下水直接排放到地面，估计设计师认为这样既能节省成本，又环保，雨水可直接浇灌绿植
透水砖DIY绿地廊道，虽然丑陋难看毕竟不易破损还方便维修，还方便老太太偷砖，捡起来就能装兜里
干枯的草皮在红灯笼的映衬下，业主看着开发商苦心营造的年味笑着哭了
一楼大堂狭窄的过道还不忘贴一层可爱的壁纸，让回家动线显得童趣十足
现在几乎没人敢用的公共走廊大白墙，这裸露的消防水箱和管道，带你瞬间穿越到了10年前
所有的精工宣传已经化作泡影，没事，漏水不可怕，多补几次就可以了。
但这一切都不影响自嗨的宣传：业主满意度100%
有必要让这些优秀的团队亮个相，因为有他们，才有了这样让人震惊的作品。
或许项目团队依旧会有这样一些对话：
营销负责人：地价拿的那么贵，现在的售价已经比周边竞品的还要贵，现在基本清盘，我认为我们做的已经不错了
工程负责人：销售卖的那么差，成本控制的那么严，我们能按时交付给公司节约了这么多违约金，能有这样的交付已经不错了；
区域总：没让项目烂尾已经够业主幸运了，还要什么自行车？总部对我们的考核就只有一个维度，既然不赚钱，就尽量少赔点。
●●●3●●●
这让我想起了合肥的一个地王。
2016年5月30日，合肥土地市场迎来备受关注的一场土拍，当天共有13宗931.37亩地出让，吸引了碧桂园、保利、正荣、万科、绿城、金茂、厦门建发、招商等30多家房企。
建发最后累计花了28.39亿以单价2250万元/亩、总价15.92亿元竞得包河区S1510号地块，楼面价18750元/平方米，溢价率350%，刷新包河区单价地王纪录；紧挨的一块以单价2230万/亩、总价12.47亿元竞得包河区S1511号地块，楼面价18583元/平方米，溢价346%。
当地媒体纷纷预测，未来售价预计整体均价在每平米30000以上。
遗憾的是，遇到了政府宏观调控政府限价，2018年初首次开盘，政府审批的售价均价是：23821元/平。
并且，双合同绝对禁止。
一年的资金成本都超过2个亿，即使按建发最低标准的产品系也是铁定要赔钱的。
但建发是怎么做的呢，我们看看去年上半年这个项目的交付。依旧是建发最新一代的新中式产品：
单只这个大门，便包含了唐风、儒门、华纹三种元素。
中间的纯紫铜大门，由北京宫廷造办处传统金属锻鏨技艺第三代传人孟德仁大师亲自操刀打造，孟大师被称为中国錾铜第一人。
●●●4●●●
2016年8月17日，融信与17家房企对决，历经多轮加价，最终以110.1亿总价拿下上海静安区内环内的中兴地块，溢价率高达139%，楼板价为10.02万元/㎡，扣除保障、自持等的可售面积楼板价预估在14万元/㎡以上。
后融信转让49%股权给万科，项目由万科与融信共同开发，这个项目就是中兴路一号。
4年之后，2020年4月30日，中兴路一号项目正式获发预售许可证并开启认筹，预售证平均单价是：12.98万元/㎡
再对比一下拿地成本，四年的资金成本和人力成本投入，心都快滴血了。
目前项目还在销售中，等项目交付的时候，我一定进去好好看看
往期回顾
本篇文章来源于微信公众号: 地产观察
版权声明
本文仅代表作者观点，不代表百度立场。
本文系作者授权百度百家发表，未经许可，不得转载。
